En los últimos 30 años en Chile se ha producido un aumento demográfico exponencial que ha derivado en la extensión de la superficie urbana y en la densificación de sus principales ciudades. En el estudio Dinámica de Crecimiento Urbano de las Ciudades Chilenas, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo del año 2021, se detalla que el área urbana de las capitales regionales y provinciales aumentó su superficie construida, pasando de 103.095 a 200.350 hectáreas, en el período 1993-2020. En otras palabras, la evolución de la superficie acumulada del área urbana se duplicó en 27 años.
En cuanto a las capitales regionales, las tres zonas que presentaron mayor crecimiento fue el Gran Santiago que lidera con más de 86 mil hectáreas construidas, seguido por el Gran Valparaíso, con 14.945, y el Gran Concepción, con 14.342 hectáreas.
Por otra parte, según el Informe Inmobiliario Gran Santiago de marzo 2024 de la Cámara Chilena de la Construcción, el mercado de departamentos se concentra mayoritariamente en Santiago Centro (21%) y Ñuñoa (13%), seguidas por La Florida (11%) y Puente Alto (9%).
Densificación urbana en edificios en altura: ¿gana o pierde la ciudad?
El crecimiento también se verifica con la información entregada para el año 2023 del Instituto Nacional de Estadísticas quien registró un aumento de 2,1% en la emisión de Permisos de Edificación,concentrados principalmente en la región Metropolitana (18,3% del total; 1.429 registros), seguida por la Región del Biobío (886 trámites equivalente a un 11,3%) y Valparaíso (9,7%, equivalentes a 760 permisos de edificación); mientras las regiones con menor registro de permisos de edificación son Arica y Parinacota, y Tarapacá con 1,3% y 1,8%, respectivamente.
En cuanto a la altura de las edificaciones autorizadas, a nivel nacional es nuevamente la comuna de La Florida la que lidera con un promedio de 5 pisos y un máximo de 26; seguida por Santiago con un promedio de 6 y un máximo de 25; Antofagasta con 2 en promedio y un máximo de 25, y Concón con 2 en promedio y un máximo proyectado de 23 pisos.
La ex académica del Instituto de la Vivienda (INVI) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (FAU), especialista en urbanismo, políticas públicas y participación ciudadana, Viviana Fernández, explicó que los planes reguladores comunales son los instrumentos de planificación más importantes de cada comuna y en ellos justamente se establece el uso del suelo del territorio, las normas urbanísticas, así como a establece las condiciones y características de las construcciones.
Si bien estos planes reguladores tienen una vigencia máxima de 10 años es posible que sufran modificaciones. “En particular el Director de Obras es quien autoriza las construcciones nuevas, ampliaciones, remodelaciones o cambio de destino del inmueble, pero son modificaciones acotadas; asimismo los Consejos Municipales pueden modificar el plan”, señala Fernández.
Ejemplo de ello, fue cuando en 2019 el Concejo Municipal de Ñuñoa aprobó la Modificación N°18 al Plan Regulador que redujo la altura permitida en la totalidad de los sectores de esa comuna. Esta modificación dividió las zonas en aquellas que son completamente residenciales, lugares en que los edificios deberán llegar a una altura máxima de 5 pisos, ó 7 en caso que existan otras torres aledañas a la construcción. El cambio en el plan regulador de Ñuñoa también aplicó para restringir la llegada de nuevos malls.
El académico Rodrigo Caimanque, arquitecto y urbanista de la FAU, agregó como ejemplo el caso de San Miguel, “había un plan regulador muy permisivo, muchas de las organizaciones sociales tuvieron un rol muy proactivo que permitió cambiar las alturas de algunas edificaciones”.
Años más tarde en el 2022, el municipio, las Juntas de Vecinos, la agrupación No Más Edificios y la coordinadora Recuperemos San Miguel, entre otras organizaciones, frenaron el megaproyecto inmobiliario que constaba de 23 edificios, 5.041 departamentos, distribuidos en torres de 14 a 23 pisos, el que se emplazaría en la otrora Ciudad del Niño. Hoy los terrenos fueron comprados por el MINVU, quien construirá un proyecto de vivienda social que va a tener zonas de parque, de equipamiento y viviendas de distintas características.
Pero la opción de la densificación implica además, explica Viviana Fernández, evaluar el impacto que tiene en la disponibilidad de los servicios de agua, alcantarillado o la capacidad vial, porque al ser insuficientes hay riesgo de merma o colapso. “Por ejemplo en Estación Central los vecinos aledaños a las megatorres tenían una baja considerable del agua”.
Ambos expertos concuerdan respecto de que las torres o edificios no son negativos per se, sino que depende del proyecto, si contempla áreas verdes, si el impacto sostenible o existen soluciones de mitigación.
Participación ciudadana
Según lo estipulado en la ley, tanto la elaboración o modificación de los planes reguladores deben contemplar instancias de participación ciudadana. Sin embargo, explica Viviana Fernández “esta participación al no estar especificada, cada alcaldía la aplica a su criterio, aquí es importante que vecinas y vecinos se organicen para hacer oír su voz y exigir la implementación de este mecanismo”.
Por su parte, Rodrigo Caimanque coincide que es importante que la comunidad se organice para poder incidir en las decisiones. “Se pueden hacer muchas cosas sobre todo con respecto a los edificios que se podrían hacer en adelante, una vez construidos es muy difícil revertir esa situación. En la medida que pueda existir organización de la ciudadanía es posible ser una voz frente a las discusiones de modificaciones y hacer propuestas respecto del desarrollo de una ciudad o de una comuna. Además es muy importante que la autoridad tenga una disposición de escucha, para lograr ciertos cambios”, aseguró el urbanista.
En el marco de las elecciones municipales y de gobernación, así como de concejales municipales y consejeros regionales, que se realizarán este 27 de octubre, es importante que las y los candidatos para estos cargos puedan presentar un programa y/o que tengan compromisos claros respecto de cómo quieren su comuna.
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